Hoàn thiện các chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn vốn tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Chính sách tín dụng sẽ quyết định nguồn vốn này vào thị trường bất động sản, tác động tới sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Bài viết phân tích chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách này trong thời gian tới.

Đặt vấn đề

Sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS) được xem là một bộ phận quan trọng của tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Nguồn vốn tín dụng là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng TTBĐS, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS.

Khi các ngân hàng thương mại theo đuổi chính sách tín dụng ngắn hạn đồng nghĩa với việc nhà thầu xây dựng không thể theo đuổi các dự án trong dài hạn.

Do đó, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.

Hoàn thiện các chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, TTBĐS Việt Nam đã trải qua những giai đoạn phát triển khác nhau. Giai đoạn từ 2013-2014, tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, TTBĐS Việt Nam đã dần phục hồi. Giai đoạn 2015-2016, các sản phẩm BĐS đa dạng, đáp ứng yêu cầu của thị trường bình dân và cao cấp. Đến giai đoạn 2017-2019, thị trường lại trở về thế cân bằng, thu hút sự quan tâm của chủ đầu tư và người mua trong nước.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) coi nhiệm vụ kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, ưu tiên trong điều hành chính sách tín dụng. Với chủ trương kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, NHNN đã linh hoạt trong sử dụng các biện pháp điều hành chính sách tín dụng và đạt được những kết quả tích cực, cụ thể:

Thứ nhất, quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng.

NHNN đã ban hành các văn bản về tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo hướng giảm dần tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay phục vụ mục đích kinh doanh BĐS, ban hành văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng, chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố bám sát tình hình diễn biến TTBĐS.

Thông tư số 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử 4 dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Theo đó, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%, đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Thông tư số 22/2019/TT-NHNN của NHNN chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS. NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn. Theo đó, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. Tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%.

Tỷ lệ an toàn vốn được quy định nhằm kiểm soát, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, chuyển dòng tiền cho vay vào các kênh sản xuất - kinh doanh khác và phân khúc ít rủi ro hơn như nhà ở xã hội và giúp các ngân hàng có lộ trình hướng đến tuân thủ tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo quy định.

Ngoài ra, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà, hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%. Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Hoàn thiện các chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam

 

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Thứ hai, để đánh giá và kiểm soát chất lượng tín dụng vào BĐS, NHNN đưa ra đề xuất, quy định về phân loại tín dụng vào BĐS.

Theo quy định của NHNN, tín dụng BĐS là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư BĐS và sinh lợi trên BĐS đó. Chiếu theo quy định này, các ngân hàng đã đưa khoản cho vay mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) vào nhóm tín dụng tiêu dùng.

Thứ ba, chính sách về lãi suất.

Từ năm 2017-2019, NHNN nhiều lần giảm lãi suất điều hành chung. Chính sách về lãi suất của NHNN tác động đến các ngân hàng cũng được coi là một trong công cụ ảnh hưởng đến nguồn vốn tín dụng vào TTBĐS. Năm 2017, lãi suất tiền gửi bình quân là 5,11%, lãi suất cho vay bình quân là 8,86%. Năm 2018, lãi suất tiền gửi bình quân là 5,25% và lãi suất cho vay bình quân là 8,91%. Năm 2019, lãi suất có chiều hướng đi ngang và ổn định.

Tín dụng đối với lĩnh vực BĐS liên tục tăng trưởng với tỷ lệ lần lượt là 9,21% (năm 2017) bao gồm dư nợ tín dụng BĐS, xây dựng; 26,76% (năm 2018) bao gồm dư nợ tín dụng phục vụ mục đích kinh doanh BĐS và không phục vụ mục đích kinh doanh BĐS. Đến ngày 30/9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 16,38% so với tháng 12/2018, chiếm tỷ trọng 19,22% dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế.

 Việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở) nhằm quản lý chặt chẽ hơn cơ cấu tín dụng.; đồng thời, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng BĐS từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng (vay mua nhà, sửa chữa nhà ở) là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường BĐS.

Nhờ đó, nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đã giảm dần. Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; Năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66% nhưng đến hết ngày 30/9/2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS được cải thiện.

Nhờ chính sách tín dụng được thực thi theo hướng kiểm soát vốn, TTBĐS đã không xảy ra tình trạng vỡ bong bóng khi giá nhà đất gia tăng mạnh trong giai đoạn 2017 - 2018, với mức tăng hơn 100%. Việc siết chặt chính sách tín dụng đối với TTBĐS cũng buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn mới trong dài hạn như vốn trái phiếu, từ chứng khoán, từ mua bán, sáp nhập…

Dù đạt được những hiệu quả nhất định, tuy nhiên, chính sách tín dụng đối với TTBĐS thời gian qua vẫn còn nhiều hạn chế. Mức giảm tín dụng BĐS không lớn, tại một vài ngân hàng; cho vay BĐS vẫn còn tăng trưởng cao hơn cho vay khách hàng chung.

Thêm vào đó, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Hệ quả, một số chủ đầu tư đã tiến tới phát hành trái phiếu. Thậm chí, xuất hiện một hình thức lách để tăng nguồn vốn từ ngân hàng vào doanh nghiệp địa ốc đó là ngân hàng bảo lãnh nguồn trái phiếu của doanh nghiệp BĐS với mức lãi suất từ 15-20%. Đây là điểm lo ngại vì có thể dẫn tới nguy cơ đổ vỡ domino khi doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, kéo theo sự đổ vỡ của ngân hàng.

Nguyên nhân của những hạn chế này xuất phát từ chính bản thân chính sách tín dụng trong giai đoạn 2017-2019. Cụ thể, chính sách tín dụng có sự điều chỉnh nhiều lần, trong khi đó, việc triển khai thực hiện dự án là kế hoạch mang tính trung và dài hạn. Chưa kể, sự điều chỉnh nóng của chính sách tín dụng đã khiến thị trường không kịp phản ứng, độ mở của nền kinh tế thấp gây phát sinh hệ lụy. Mặt khác, khâu đánh giá, tổ chức kiểm tra từ phía NHNN chưa rõ ràng, minh bạch, dẫn tới tình trạng lách luật của ngân hàng thương mại. Hành lang pháp lý cho TTBĐS còn nhiều bất cập, trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đã ra đời như condotel, officetel, nhưng hành lang pháp lý cho loại hình này chưa quy định rõ ràng…

Theo tạp chí tài chính

Tin cũ hơn

Vì sao căn hộ view sông luôn được giới đầu tư đánh giá cao?

Vì sao căn hộ view sông luôn được giới đầu tư đánh giá cao?

Căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn hàng đầu của khách hàng

Căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn hàng đầu của khách hàng

Tại sao phải tháo dỡ chung cư cũ và phải có sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ?

Tại sao phải tháo dỡ chung cư cũ và phải có sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ?

 Chất lượng ngôi nhà Nhật Bản qua việc kiến tạo đô thị bền vững

Chất lượng ngôi nhà Nhật Bản qua việc kiến tạo đô thị bền vững

Vũng Tàu: Điều chỉnh quy hoạch phân khu đảo Gò Găng thành khu đô thị dịch vụ

Vũng Tàu: Điều chỉnh quy hoạch phân khu đảo Gò Găng thành khu đô thị dịch vụ

Nhiều cơ hội mở ra cho thị trường bất động sản năm 2021

Nhiều cơ hội mở ra cho thị trường bất động sản năm 2021

Xu hướng nào giúp bất động sản cải thiện hơn những năm trước?

Xu hướng nào giúp bất động sản cải thiện hơn những năm trước?

Tiềm năng bất động sản tại Bình Dương có điểm gì thu hút?

Tiềm năng bất động sản tại Bình Dương có điểm gì thu hút?

Tăng giá cao tạo sự hấp dẫn cho giới nhà đất trong năm 2021

Tăng giá cao tạo sự hấp dẫn cho giới nhà đất trong năm 2021

Trong 10 năm tới, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt

Trong 10 năm tới, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt

Người dân TP.HCM săn đón bất động sản nhà ở sinh thái

Người dân TP.HCM săn đón bất động sản nhà ở sinh thái

Quảng Ninh thu hút hơn 60.000 tỷ đồng làm hạ tầng khu kinh tế Vân Đồn

Quảng Ninh thu hút hơn 60.000 tỷ đồng làm hạ tầng khu kinh tế Vân Đồn

Đất nền thị trấn Lai Uyên Bàu Bàng – “Miếng bánh ngon” hấp dẫn giới đầu tư

Đất nền thị trấn Lai Uyên Bàu Bàng – “Miếng bánh ngon” hấp dẫn giới đầu tư

Giá nhà cao gấp 28 lần thu nhập, người trẻ càng xa rời giấc mơ mua nhà

Giá nhà cao gấp 28 lần thu nhập, người trẻ càng xa rời giấc mơ mua nhà

Dòng chảy đầu tư đổ về Bảo Lộc, đất nền tăng giá bền vững

Dòng chảy đầu tư đổ về Bảo Lộc, đất nền tăng giá bền vững

img
img
Toà nhà MT Trần Hưng Đạo, Quận 1, DT: 8x20m, 88 tỷ

Tin Siêu VipToà nhà MT Trần Hưng Đạo, Quận 1, DT: 8x20m, 88 tỷ

Giá: 88 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
Bán nhà MT Lê Lai, Bến Thành, Quận 1, DT: 15x20m, 240 tỷ

Tin Siêu VipBán nhà MT Lê Lai, Bến Thành, Quận 1, DT: 15x20m, 240 tỷ

Giá: 240 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
Bán nhà 2 MT Bạch Đằng, DT: 9x30m, 8 Tầng, Gía 78 tỷ

Tin Siêu VipBán nhà 2 MT Bạch Đằng, DT: 9x30m, 8 Tầng, Gía 78 tỷ

Giá: 78 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
Mặt Tiền Nguyễn Văn Cừ, Q. 1, HĐ NET 200tr/th, Giá 48 tỷ

Tin Siêu VipMặt Tiền Nguyễn Văn Cừ, Q. 1, HĐ NET 200tr/th, Giá 48 tỷ

Giá: 48 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
MT Nguyễn Văn Thủ, P.Đakao, Quận 1, DT: 4x25m, 5 lầu

Tin Siêu VipMT Nguyễn Văn Thủ, P.Đakao, Quận 1, DT: 4x25m, 5 lầu

Giá: 29 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
MT Điện Biên Phủ, P.6, Quận 3, DT: 4x25m, 5 lầu, Giá 29 tỷ

Tin Siêu VipMT Điện Biên Phủ, P.6, Quận 3, DT: 4x25m, 5 lầu, Giá 29 tỷ

Giá: 29 TỷGiá:
Ngày đăng: 19-02-2020Ngày: 19-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
Cần bán gấp biệt thự gỗ quý đường Thân Nhân Trung, Phường 13, Tân Bình

Tin Siêu VipCần bán gấp biệt thự gỗ quý đường Thân Nhân Trung, Phường 13, Tân Bình

Giá: 48 TỷGiá:
Ngày đăng: 18-02-2020Ngày: 18-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí:
Biệt thự Mặt tiền Ngô Quang Huy, Thảo Điện, Q.2, DT: 9x22m, 3 lầu, Giá 27 tỷ

Tin Siêu VipBiệt thự Mặt tiền Ngô Quang Huy, Thảo Điện, Q.2, DT: 9x22m, 3 lầu, Giá 27 tỷ

Giá: 27 TỷGiá:
Ngày đăng: 13-02-2020Ngày: 13-02-2020
imgDiện tích:
imgVị trí: